Publicada reforma dos licenciamentos no âmbito do urbanismo

O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro aprova medidas aplicáveis à Administração Pública e respetivos procedimentos, medidas de simplificação e de redução de custos de contexto na área do urbanismo e medidas de simplificação para o ordenamento do território.

Assim, e no que se refere às alterações ao regime jurídico da urbanização e da edificação:

- são criados novos casos de comunicação prévia, com a consequente dispensa de obtenção de uma licença urbanística, deixando de ser possível escolher seguir o regime da licença quando é legalmente possível seguir o procedimento simplificado da comunicação prévia;

- são previstas novas situações de isenção, onde não existe qualquer procedimento administrativo de controlo prévio (por exemplo, quando exista aumento de número pisos sem aumento da cércea ou fachada).

Em segundo lugar:

- são simplificados os procedimentos para obtenção de licenças urbanísticas, para a realização de comunicações prévias e no quadro das informações prévias. Desta forma, aprova-se um regime de deferimento tácito para as licenças de construção; elimina-se o alvará de licença de construção, o qual é substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas; são adotadas regras tendentes a uma maior transparência da contagem de prazos e são alargados os prazos legalmente previstos, passando agora a sua contagem a iniciar-se com a submissão do pedido;

- elimina-se a necessidade de parecer da entidade competente em matéria de património cultural em várias situações (por exemplo, quando se trate de obras de conservação no exterior);

- alarga-se o prazo de validade da informação prévia favorável de um para dois anos, sem necessidade de solicitar prorrogações;

- permite-se que o prazo de execução das obras possa ser prorrogado sem os limites atuais, de apenas poder ocorrer uma única vez e por período não superior a metade do prazo inicial.

Em terceiro lugar, com o objetivo de uniformizar procedimentos urbanísticos e de evitar que existam regras diferentes em cada município:

- são adotadas medidas para impedir tratamentos e assimetrias injustificados, sem prejuízo de cada autarquia ter as suas próprias normas acerca da ocupação dos solos e condições de edificação. Nomeadamente: explicita-se que os regulamentos municipais só podem abranger certo tipo de matérias, não podendo, por exemplo, abordar matérias relativas aos procedimentos administrativos ou a documentos instrutórios; impede-se que os municípios exijam documentos instrutórios adicionais face aos previstos na lei, adotando-se uma lista não exaustiva de documentos que não podem ser exigidos, entre os quais cópias de documentos na posse da câmara, a caderneta predial, o livro de obras digitalizado e as declarações de capacidade profissional dos técnicos responsáveis pelos projetos, emitida por qualquer entidade, incluindo ordens profissionais.

- prevê-se a existência de uma Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, que permita: apresentar pedidos online; consultar o estado dos processos e prazos; receber notificações eletrónicas; obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos; uniformizar procedimentos e documentos exigidos pelos municípios, evitando a multiplicação de práticas e procedimentos diferentes; e, entre outras funcionalidades, a futura submissão de pedidos em formato Building Information Modelling (BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis.

Esta Plataforma será de utilização obrigatória para os municípios a partir de 5 de janeiro de 2026 e não será possível adotar passos procedimentais ou documentos que nela não se encontrem previstos. 

Em quarto lugar, o pedido de licença de construção passa também a poder englobar a ocupação do espaço público e a licença de construção abrangerá, nesses casos, a possibilidade de ocupação desse espaço na medida do que seja necessário para realizar a obra, eliminando-se e a necessidade de obtenção de uma licença específica.

Em quinto lugar, simplificam-se os processos de receção das obras de urbanização, determinando-se, por exemplo, a obrigação de os municípios aceitarem a cessão para a sua posição contratual da garantia dada pelo empreiteiro ao promotor para a realização das obras de urbanização, eliminando o custo com a emissão de novas garantias.

Em sexto lugar, simplificam-se as formalidades relacionadas com a compra e venda do imóvel, sendo eliminadas, no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel, a exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização ou de demonstração da sua inexigibilidade.

Em sétimo lugar, são revogadas ou substituídas certas exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) que se consideram limitativas sem corresponder à proteção de um interesse público atual. A título de exemplo:

- elimina-se a obrigatoriedade da existência de bidés em casas de banho; 

- permite-se que possa existir um duche em casas de banho, em vez de banheiras; 

- e viabiliza-se a utilização de soluções para cozinhas como kitchenettes ou cozinhas walk through. 

Por último, aprova-se a revogação do RGEU com efeitos a 1 de junho de 2026.

O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro entra em vigor na generalidade no dia 4 de março de 2024, sendo de salientar que as disposições relativas às alterações ao RGEU e à eliminação da obrigação de apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica de habitação na compra e venda de imóveis, entre outras, entraram em vigor no dia 1 de janeiro de 2024.

As alterações introduzidas pelo diploma aplicam-se aos procedimentos iniciados antes da sua entrada em vigor e que se encontrem pendentes, com exceção da formação de deferimento tácito em procedimentos urbanísticos.

A AECOPS está a preparar uma circular com os aspetos mais relevantes do novo diploma e que será, como habitualmente, disponibilizada na área de acesso reservado às empresas associadas.